图：摩根士丹利华鑫证券全球资本市场部执行董事，李耀光

编者按

在2017中国资产证券化论坛年会上，摩根士丹利华鑫证券全球资本市场部执行董事，李耀光先生以“从类REITs走向真REITs”为题作了主题发言，认为REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆并有助于防范系统性风险。REITs服务的对象，远不局限于房地产开发企业，而是涵盖了持有各种商业地产、基础设施和其他不动产的各类企业、集团与金融机构，并有望促进国家PPP战略。过去几年类REITs不仅成为境内资产证券化重要组成部分，其发展也为国际标准REITs积累了法律交易结构、商业模式等经验、培育了投融资市场，类REITs有望走向真REITs。

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李耀光(摩根士丹利华鑫证券全球资本市场部执行董事)：

感谢论坛给我这次机会。尊敬的各位领导，各位嘉宾，各位同仁，大家好！我是李耀光，非常高兴来到这里，和大家分享一个大家关心的主题“从类REITs走向真REITs”。

REITs的价值，在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆并有助于防范系统性风险。REITs服务的对象，远远不局限于房地产开发企业，而是涵盖了持有各种商业地产、基础设施和其他不动产的各类企业、公司、集团与金融机构。REITs能够服务于产业、物流、医疗、环保等各个具体的板块，并且为国家PPP战略提供了更多的未来的退出渠道，更有利于增加社会资本方对于PPP的参与。通过提高不动产——这一中国最大的单一资产类型的流动性，我们认为REITs的推出有利于防范系统性风险，为我国经济稳定健康发展创造有利环境添砖加瓦。正因为REITs有这么多价值，从05年开始，我国政府非常重视REITs的发展，各大部委陆续出文旨在推动REITs的进程，与此同时，市场化机构通过交易所市场和银行间市场类REITs及REITs概念基金的尝试，为REITs的发展创造市场条件。在目前来看，我们的下一步就是从类REITs走向真REITs，同时探索PPP的REITs化尝试。

商业地产已经成为了境内资产证券化基础资产的重要组成部分。根据中国证券化分析网网统计数据，截止今年一季度末，沪深证券交易所和中证报价系统挂牌发行了24单以商业地产作为资产证券化，包括类REITs与CMBS概念产品，合计规模超过700亿人民币，而银行间市场也成功发行过类REITs产品。与此同时，类REITs资产证券化的基础资产类别已经覆盖几乎所有的商业地产品类，包括购物中心、百货、写字楼、酒店、物流以及其他物业类型，众多大家耳熟能详，甚至在里面办公、消费、吃饭、购物的商业物业，都已经成功地实现了资产证券化。

类REITs设计经验与尝试为真REITs积累了交易结构与商业经验。经过监管部门和市场机构的共同努力，虽然境内还没有完全符合国际标准的真REITs，但已经逐步形成了稳定且较为完善的法律交易结构，通过双SPV架构实现了商业地产价值的份额化、证券化，为REITs的发展奠定很好的理论基础和法律结构基础。与此同时，类REITs为真REITs的发行积累了非常宝贵的商业经验，一方面在产品设计领域，通过产品结构的设计，实现了REITs的商业模式的实现，实现了NOI、FFO测算与期间收益分配逻辑，并在当前税制与法规环境下创设了商业有效的交易架构。在此基础上，随着类REITs产品的阶梯式创新，国际商业地产领域与REITs相关的商业模式，比如PERE（不动产私募基金）+REITs等轻资产战略，在逐步中国境内落地。随着未来真REITs的发行，我们商业地产的发展模式可能会在经历了企业表内循环、PERE+类REITs之后，走向PERE+真REITs。

类REITs的持续发行及交易为真REITs培育了投融资市场。随着以商业物业产权及股权作为基础资产的类REITs的出现，有利于推动境内资产证券化逐渐走向看重底层资产、而非狭义企业主体资信的本质，通过优质地产的引进，让投资人逐渐识别底层资产的价值，而不仅仅关注主体资信的增信或兜底效应，包括银行、保险、券商资管、私募基金在内各类投资人逐步关注、了解和参与到商业地产资产证券化的投资中来，为未来REITs发行培养了市场需求。另一方面，商业地产经营企业以及持有商业地产的金融机构、企业集团，逐渐认识到REITs和类REITs，是他们优化自身财务报表、提高资产周转率与资产回报率、降低杠杆率、提高流动性、防范财务风险的有效工具，这就为将来真REITs的发行提供资产供给。

当然，目前境内做的类REITs和香港、新加坡市场做的标准REITs还是存在差异，主要体现在发行方式（公募发行的欠缺）、产品属性、入池资产分散度、资产管理、投资管理、期限和未来投资人退出方式等各个方面，这些都需要随着法规的完善、市场的发展，来进一步改善优化。另外，根据RICS统计问卷调查，当前中国境内推行国际标准REITs障碍主要体现在四个方面，第一，政策上的引导措施，尚在进一步落地和完善；第二，金融市场流动性和金融完善程度进一步提高；第三，商业地产管理与投资领域人才需要进一步积累；第四，商业物业投资回报率有待于进一步提高。我们相信在政府相关部门引导、交易场所支持、投行与资产管理机构深入研究、商业地产持有人的尝试下，中国REITs行业未来会有更好的发展。

REITs的发展需要行业共同努力，一方面我们认为公募发行并可以上市交易的封闭式“证券投资基金”有望成为中国开展公募REITs非常有利的特殊目的载体之一。另外一方面，税收中性的逐步实现有望推动REITs的发展，既要通过系统性的税制支持来降低发行人和投资人税负成本，又要在满足REITs诞生基本条件下，先行先试，逐步完善中国版REITs适用税制法规。

最后，再次感谢论坛给予机会与大家进行简短分享。我们希望中国版REITs的发展，能够更加看重资产和产品的本质，能够合作创新，百花齐放。

中国版的REITs，既已平稳启航，让我们共同努力，使其早日扬帆，谢谢大家！