在第二批公募REITs发行工作审核开始启动的背景下，为促进长三角地区公募REITs项目研发和落地，上海高金金融研究院在上海证券交易所的支持下，于2021年10月18日-20日在上海高级金融学院举办了长三角基础设施公募REITs经验交流研讨会。本次会议共有40家机构（包括意向参与公募REITs的企业、券商、基金及投资者）、共70余人参加。会议由上海交通大学上海高级金融学院提供学术指导，中国资产证券化论坛承办，招商证券股份有限公司、金杜律师事务所协办。

 

上海证券交易所债券部区域主管肖文瑄、国家发改委投资研究所专家吴亚平、上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连分别就首批试点总体情况及项目审核、资产端关注要点与操作建议、原始权益人投融资模式转型等问题进行了演讲。首创股份财务管理中心副总经理闵立、普洛斯副总监/资产证券化负责人王敏思、中金公司REITs业务负责人汪诚 、中信证券REITs组负责人邱适、富国资产总经理曹玥、毕马威中国税务合伙人冯治国、金杜律师事务所合伙人陈府申，戴德梁行估价部董事/资产证券化业务负责人杨枝、招商证券投行委REITs业务负责人倪康加等分享了参与首批试点及进行实务操作的体会与建议。上海高金金融研究院副院长兼中国资产证券化论坛秘书长吴方伟、中国资产证券化论坛执行秘书长朱云分别主持了两天的会议。上海高级金融学院学术副院长、中国资产证券化论坛理事会常务副主席严弘教授、上海高金金融研究院联席院长李峰教授参加了开班仪式。

 

公募REITs扬帆启航

肖文瑄演讲的题目是《扬帆启航，基础设施公募REITs》。讲解了公募REITs产品特征、公募REITs融资要点、公募REITs典型案例及新探索，对首批项目相关试点情况、产品性质、背景意义、交易所相关审核工作进行了介绍。她表示，公募REITs的推出有利于盘活存量资产，丰富资本市场投融资工具，完善储蓄投资转化机制，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济能力；有助于贯彻落实党中央重大战略部署，降低实体经济杠杆、防范债务风险，提升基础设施的专业化管理水平和运营能力。结合首批试点项目，公募REITs具有明显的聚集效应、丰富的资产业态、地方政府支持政策涌现等特征。

 

统筹存量资产盘活与增量项目建设

吴亚平演讲主题为“长三角公募REITs资产端问题研究及相关操作”。他主要讲解如何保障REITs资产质量、长三角地区潜在优质项目分析、投资人应关注的资产问题等。他表示，公募REITs为统筹存量和增量基础设施提供了重要抓手，是创新的投融资机制，为资金紧张、新增投资压力大、降低企业杠杆提供了可行的解决方案。但是原始权益人应综合考虑其持有资产、现金流、杠杆情况、融资成本、新增投资等多咱因素，比选各类融资工具后做出决定，在公募REITs存续期内更要提高运营效率和服务质量。

 

灵活运用政策机遇和金融工具实现重资产企业转型

罗桂连以《公募REITs在长三角一体化城市群投融资中的应用及案例》为题进行演讲，他指出原始权益人应积极应用公募REITs实现重资产领域的投融资模式的转型，要灵活运用国内的政策机遇和金融工具。他结合凯德、吉宝开展REITs相关案例，分析国内企业去香港、新加坡发行REITs相关案例，为国内发展公募REITs以及原始权益人提出建议。他认为原始权益人要有三好，即好项目、好主体、好机制。

 

企业的体会：事非经历不知难，阳光总在风雨后

闵立围绕首创水务REITs项目情况、公募REITs落地的关键要素、参与首批公募REITs的意义与影响、环保项目REITs的未来发展与期待展开交流。她表示，公募REITs对创新投融资模式、优化资本结构、助力公司转型发展等方面有着重大的意义和影响。能够作为首批试点项目成功落地的关键要素主要是选择优质的底层资产以及所有参与者的信心、诚心和决心。未来也期待配套政策不断完善，为REITs市场不断壮大保驾护航。

王敏思通过介绍普洛斯基金管理及其J-REITs的实践，试点项目的背景和整体的情况、试点项目的交易结构和核心环节梳理、以及试点项目的发售情况和投资人结构进行了总结。他认为，公募REITs在中国还是一个新生物的阶段，也是一个投资的新物种，普洛斯希望和监管一起探索更多的可能性，也是非常希望可以呵护这个产品，让它茁壮成长。

 

券商的经验及关注重点

汪诚站在券商视角对首批公募REITs的上市情况和二级市场走势进行了分析，认为首批公募REITs的良好市场表现会有利于REITs市场扩容。他还结合沪杭甬高速案例从投行角度对公募REITs重点关注问题进行了介绍及实务分析。

邱适如何理解公募REITs、产品结构，分析比较类REITs、REITs与IPO的区别，公募REITs的意义，结合实务经理对如何开展公募REITs等方面展开详细分析。

 

基金公司怎么看

曹玥报告的题目是《管理人视角下公募REITs投资与实务》。富国基金在首批公募REITs业务中承担管理人和投资人两个角色，她围绕公募REITs的设立与管理、首批REITs产品多维度分析、REITs管理人能力框架、REITs市场发展战略四个方面展开论述。她表示，公募REITs为原始权益人带来的协同效应更强，公募REITs是非常重要的武器。对投资人而言，目前整个投资人的群体对这类资产认识尚处于初期的阶段，但未来公募REITs是一个很重要的投资工具。

 

各阶段税务事项

冯治国进行了公募REITs税务实务问题的分享，按照公募REITs申报发行各阶段拆解，结合我国现行税收法律、政策，所涉及的税种、税额及如何税筹展开分析。

 

法律实务关注点

陈府申以《公募REITs法律实务关注点》为题展开演讲，讲解规则体系与交易结构，资产剥离与项目重组方案，项目准入要求，基金产品设计关注点，基金产品治理结构。他还对于实务中市场关注的项目权属清晰的认定、试点项目瑕疵问题的解决、项目可转让性、国有产权转让流程等进行了分析。

 

底层资产估值逻辑

杨枝演讲题目为《公募REITs底层资产估值逻辑及关注点》，演讲从四个方面展开：试点项目两类资产特征对比分析、基础资产估值影响因素、资产估值合理性的验证方法与思路、保障性住房估值逻辑及关注点。

 

REITs的价值管理与可持续发展

倪康加以《公募REITs的价值管理与可持续发展》为题，对首批试点情况进行回望、介绍资本运作的理念、价值管理方法、基金存续期管理四个方面进行演讲。他认为具有市场化现金流的好资产才适合做公募REITs；更期待未来有较好的路径实现价值管理，引领REITs走向分工定位明晰、信息透明、资产规模持续增长的健康稳妥道路。

 

闭门会议主要精神

20日上午，部分与会者与上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘，上海证券交易所债券部副总经理段东兴，资深经理、REITs负责人赵琦，上海市发改委财金处副处长张岑等进行了闭门座谈。部分参会机构代表分别就958号文最新的政策变化、基础设施项目的合规审查关注点、5A级景区开展公募REITs的思考、银行参与基础设施公募REITs的思考、基础设施公募REITs展业过程中问题、保障房公募REITs等相关问题等发表观点，并对新能源发电项目、保障房项目、民营主体等项目实操过程中遇到的问题进行了政策咨询。

 

张岑介绍了上海市政府、上海市发改委对公募REITs积极支持的态度，并对上海支持政策进行了解读，鼓励各机构积极挖掘上海本地的优质资产，鼓励非上海的企业在上交所发行公募REITs。

上交所介绍了公募REITs试点推进中的相关工作，对试点阶段普通存在的问题进行了分析，希望各方深入交流合作，共同推动REITs市场健康发展。