2019年12月12日，由中国资产证券化论坛（CSF）、英国皇家特许测量师学会（RICS）、中国金融前沿论坛（CFAF）联合主办的中国商业地产资产管理创新与资产证券化峰会在上海凯宾斯基酒店圆满落下帷幕。本届大会以“蓄势 · 革新 ”为主题，在产业生态深刻变革的大环境形势下，凝聚行业力量共同为探索新思路、构建新格局出谋划策，积极促进金融与不动产良性循环，健康发展。中国商业地产资产证券化系列峰会迄今已成功举办了四届，此次大会共吸引约600名专业人士参加，受到业界广泛关注。本届大会是中国资产证券化论坛（CSF）与中国金融前沿论坛（CFAF）联合主办的第二届不动产证券化系列活动。双方将加深合作，定期于每年12月初在上海持续共同举办该系列活动。
中国资产证券化论坛秘书长吴方伟致辞
中国资产证券化论坛秘书长吴方伟在致辞中指出，不动产证券化市场经过5年多的培育、发展，从市场规模、监管体系、产品架构、基础资产类别以及投资者认知等方面均取得了较好的实践成果和经验，RMBS、CMBS、类REITs以及以地产供应链应收账款为底层资产的ABS都有了健康的发展。但是，我们不能满足已取得的成就，我们面临着挑战。REITs离我们越来越近，而我们培育这个市场需要坚守初心和原则。
新加坡证券交易所中国副主席兼中国区负责人陈庆发表《新加坡房地产投资信托的中国实践》的主题演讲
新加坡REITs市场一直都是广大投资者比较熟悉并受欢迎的市场，早在2002年新加坡第一只REITs就成功上市，而经过这17年的积累，新加坡已经被视为亚洲地区除日本以外最大的REITs市场，而其中来自中国国内资产的就有12只。新加坡证券交易所中国副主席兼中国区负责人陈庆指出，对于发起人而言，为什么要选择REITs，主要是第一可以盘货资产，快速回笼大量的资金，第二通过海外发行REITs接触到新的投资人，第三个就是资本循环，另外一个很重要的因素就是保留控制权。
国务院研究中心REITs课题组组长、中国资产证券化论坛理事会联席主席孟晓苏的特别代表 徐文博发表《加速践行资产证券化，研究跟进资产通证化》的主题演讲
国务院研究中心REITs课题组组长、中国资产证券化论坛理事会联席主席孟晓苏的特别代表徐文博介绍了REITs在国内推动的历史，他认为，加快推动我国既定的国资与国企改革，“把房产偿还给居民”，“把养老金偿还给职工”等，以及通过REITs能有效化解困扰我国经济发展的诸多难题。他指出，现在地方政府存在着大量的基础设施需要资产证券化。REITs迟早要在中国大行其道。
徐文博还重点介绍了资产通证化（STO），并指出，ABS正在向资产通证化演进。资产通证化本质上是下一代的资产证券化，是一种在区块链上将资产权益转化为数字形式并赋予金融属性的过程。区块链能够解决资产证券化当中的业务链条长、管理成本高、底层资产不透明等痛点，资产证券化是区块链应用的优质实验区。区块链是推动资产通证化的重要技术手段。目前在境外已有项目在开展资产通证化。
REITs的STO解决方案可以在流动性、份额化和投资管理方面使得投资人更加的便利，也给投资人带来诸多的好处。现在中国已经在资产证券化特别是REITs上落后了一步，我们需要在接下来的资产通证化上努力迎头赶上。
资产通证化（STO）将给资产证券化带来诸多便利，可以简化流程。在国际上包括美国、新加坡、欧洲一些国家，特别是瑞士，已经有了审批机构，这种区块链技术使得STO不是回避监管而是拥抱监管。
贝莱德海外投资基金管理（上海）有限公司董事彭磊发表《中国地产市场的投资趋势与资产布局》的主题演讲
贝莱德海外投资基金管理（上海）有限公司董事彭磊从宏观介绍了整个全球市场的环境，以及对中国尤其是不动产市场的影响。央行未来还是会采取比较谨慎的货币政策。彭磊指出，整个亚洲的状况还是比欧洲的情况要好，未来20年之内，全球机构投资者会增加对亚洲的房地产资产投资。中国在透明度状况也在提高，对资产流动性来说是个积极地影响。彭磊表示，目前一线城市出现了部分写字楼空置率在轻微上涨的趋势，但是随着未来写字楼供应量增量减弱，未来空置率将会走低，同时租金也会上升。北京的情况会比上海好一些。大宗交易量方面，北京大宗交易市场明显好于上海，随着大湾区的概念兴起，深圳广州的大宗交易市场也开始活跃起来。对于未来，彭磊认为大家不要太过悲观，国际投资者未来几年一定会加大对亚太不动产市场的投资。
歌斐资产管理有限公司房地产基金合伙人李彦东发表《地产投资的逻辑转换》的主题演讲
歌斐资产管理有限公司房地产基金合伙人李彦东指出，外资机构在国内投资表现得非常活跃，其实欧元区非常著名的一家保险公司是背后资金提供方，原因是我们的资产能提供一个非常稳定的收益率以及存在较大潜在上涨的可能性。因此，对应国外的负利率时代的资金，是一个很好的资产提供方。李彦东认为租金增长解决不了全部资产价格增长，货币宽松才是最核心原因。但是未来，随着经济结构的变化，在适度的货币增长的政策会导致单靠货币增长而增值的资产比例会变小，未来靠租金回报增值的资产比例将会逐步上升。他呼吁投资者要做一个逻辑根本性改变，从机会性投资逻辑转变到到追求运营管理的现金流NOI这种基本面推动的中等回报。
天风证券总裁助理、结构金融部总经理、大湾区管理总部联席总经理刘焕礼发表《基础设施资产证券化在国内的发展》的主题演讲
天风证券总裁助理、结构金融部总经理、大湾区管理总部联席总经理刘焕礼指出，国内基础设施ABS程度相较于万亿级的基础设施投资总额而言，仍具有巨大的开发空间。随着14年国家PPP政策出台以来，经过清理、整治，已逐步进入规范化和规模化的发展阶段。目前PPP管理库内前二大项目类型（市政工程和交通运输）项目均具备良好的证券化空间。另一方面，从目前市场上已开展的基础设施领域的ABS业务来看，多数项目仍以收费收益权作为主要方式，也有少量项目尝试通过类REITs方式实现落地。目前困难主要在于机构投资者要求增信，外部担保协调难度大，这两年经过规范后，很多PPP项目可以回头看了，经过几年建设期也已产生收益。但仍存在着一些地方政府担心证券化之后社会资本退出而影响PPP项目的运行。另外，市场关注的国有公益性的基础设施存在证券化过程中在不少的问题与难点，如果第一批公募REITs以基础设施为主是可以的，但只有慢慢市场化，才有生命力。所以市场的需求再加上监管的推动才是关键。鉴于公募REITs在中国的发展已成必然趋势，尽管落地困难重重，基础设施领域REITs业务的实施路径具有极高的研究和探索价值。
中国资产证券化论坛执委会主席、中伦律师事务所合伙人刘柏荣发表《国内类REITs和公募REITs的发展概况和交易结构》的主题演讲
中国资产证券化论坛执委会主席、中伦律师事务所合伙人刘柏荣指出，目前在国内的资产证券化框架下进行的类REITs的探索和实践，虽然有别于标准的公募REITs，但是对于将来REITs制度的出台和REITs产品的开展具有重要的普遍意义。目前国内类REITs项目的主要采用的是私募基金加上专项计划，或者信托+专项计划双SPV的交易模式，具体而言通过设立专项计划发行资产支持证券来募资基金，并投资于私募基金和信托，然后通过私募基金和信托对于项目公司进行股权投资和债券投资，从而实现专项计划、间接持有和控制底层物业的项目公司。
对于未来公募REITs的交易结构探讨，刘柏荣表示，央行和证监会曾专门形成了REITs的草案，后来因为金融危机原因搁置，最近几年类REITs的呼声日渐高涨，国务院、发改委、住建部也多次提出REITs的试点，据了解主管部门提出了相关的REITs规则草案上报到国务院，正在进一步征求意见。首批试点准备在北上广深以及雄安、大湾区、海南等地域开展，长租公寓、基础设施、公共服务设施、经营性物业等可能成为底层资产，在基础设施领域优先推出REITs的概率可能会更大。
高峰对话1，大资管时代下，地产行业资产管理未来的发展趋势
高峰对话1，大资管时代下，地产行业资产管理未来的发展趋势主持嘉宾：
张平，中信资本房地产部执行董事
讨论嘉宾：
郭庆，复星集团总裁助理，复星蜂巢高级副总裁兼大中华区资产管理部总经理；
曾景，光大安石执行董事，资本市场部负责人；
危建平，大悦城商业华东总经理；
周穗穗，CCIM加拿大董事；
喻姿玮，喆安投资投研总监。
高峰对话2，证券化如何促进区域经济，推动新旧动能转换 ，助力城市更新
高峰对话2，证券化如何促进区域经济，推动新旧动能转换 ，助力城市更新主持嘉宾：
徐琍英，高和资本高级副总裁
对话嘉宾：
顾晓，锦天城律师事务所高级合伙人；
卢梓烨，光大证券固定收益总部高级副总裁；
徐伟力，青杉资本董事总经理；
顾悦如，戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、华东区主管；
张凯锴，中信建投证券高级副总裁。
高峰对话3，中国公募REITs如箭在弦，多机构角度观点分享
高峰对话3，中国公募REITs如箭在弦，多机构角度观点分享主持嘉宾：
舒雷，平安信托资产证券化部总经理
对话嘉宾：
秦茂宪，竞天公诚律师事务所合伙人；
范勇光，浙商证券资产管理有限公司资产证券化部总经理；
张逸楠，中诚信证评结构融资二部总经理；
石一，江海证券资产管理与结构化融资部副总裁；
陈迅，世联评估资产证券化线总经理。
