建设银行于2016年9月23日成功发行不良资产证券化重启后的境内首单房贷不良资产支持证券 - 建鑫2016年第二期不良资产支持证券（简称“本期证券”或“建鑫二期”）。本期证券发行规模共15.6亿元，分为优先档和次级档两个品种，其中，优先档资产支持证券发行规模为12亿元，次级档资产支持证券规模为3.6亿元。该证券入池资产7980笔不良个人住房抵押贷款。
随着经济下行、银行不良资产“双升”，2015年以来，资产证券化再次进入各界的视野。不良贷款余额和不良率的快速持续攀升，银行在利用传统手段处置不良资产的同时，也开始考虑开展不良贷款的资产证券化业务，拓宽商业银行处置不良贷款的渠道和方式，加快不良贷款处置速度，提高我国商业银行资产质量，从而避免银行不良资产比率过高而引发银行破产等金融危机。2016年2月，人民银行等八部委联合发布的《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》，提出“在审慎稳妥的前提下，选择少数符合条件的金融机构探索开展不良资产证券化试点”,正式确立开展不良ABS试点。
鉴于此，发起机构建设银行在国内首创性发起个人不良住房抵押贷款资产证券化产品。招商证券作为该信贷不良资产证券项目的牵头主承销商和簿记管理人，和建设银行一同通过创新、专业的产品设计和卓越的项目执行能力，圆满地完成了首单个人不良住房抵押贷款资产证券化产品的创设和发行工作。该创举获得了社会的普遍认可。
本期证券的创新点如下：
作为首单不良个人住房抵押贷款资产支持证券，建鑫二期的发行为银行批量消化不良住房抵押贷款拓展了新的途径，为金融机构通过资产证券化手段处置不良资产起到了良好的示范作用。
次级档占比较高为优先档提供“缓冲垫”。“建鑫二期”优先档规模12亿元，占发行规模的比重为76.92%，次级档规模3.6亿元，占发行规模23.08%，远大于国际惯例要求的5%-10%的缓冲要求。
此外，“建鑫二期”入池贷款附属抵押物全部为个人住房，且其中超过200平米的大户型的未偿本息余额占比为12.40%，比重相对较小，抵押物变现能力更强。同时，“建鑫二期”入池的7980笔不良个人住房抵押贷款，入池资产均附带第一顺位个人住房抵押权，单笔资产未偿本息余额占比均不超过1%，抵押物分布在82个地区，具有良好的分散性。基础资产附属抵押物较强的变现能力及良好的分散性有效提高了资产池预期回收比例，降低了优先档偿付风险。“建鑫二期”证券发行规模为15.60亿元，基础资产未偿本息合计29.93亿元，证券发行规模占基础资产未偿本息余额的比例高达52.12%，创同类产品新高，得益于此。
为缓释基础资产现金流不确定给优先档证券利息带来的流动性风险，“建鑫二期”设置了内部流动性储备账户、外部流动性支持机构和外部流动性支持账户。根据交易结构安排，本交易根据次级投资者的结构确定外部流动性支持机构，当外部流动性支持机构主体级别较低时，交易设立外部流动性支持账户，由此对优先档利息形成三重保障。对于流动性支持机构的选择及流动性支持账户的安排，在强化流动性支持机构支持效力的同时，还兼顾了支付给流动性支持机构的资金成本。此举降低了不良资产回收时点不确定性导致的资金不能及时偿付等流动性风险。
在现金流的偿付安排和支付顺序上约定，资产服务机构垫付的处置费用仅按处置回收收入的5%由信托财产支付，超出部分由发起机构建设银行承担，并将处置费用及资产服务机构服务报酬的支付安排在优先档本金偿付完毕之后，这一安排体现了发起机构建设银行对入池资产未来回收水平的信心和让利，有助于扩大优先档证券的发行规模，同时对资产服务机构的履职尽责也起到一定的激励作用。
对于信托终止后信托财产的清算，“建鑫二期”也做了特殊安排。目前市场已发行的不良资产证券化项目中，对于信托终止后非现金类资产的分配通常采取统一清算处理，处理方案包括：原状分配、公开拍卖、以事先约定的公允价值转让给发起机构等。由于不良个人住房抵押贷款的回收周期较长，根据联合资信对资产池现金流的测算，证券法定到期日之后资产池仍可能会有占初始起算日未偿本息余额22.51%的回收额。“建鑫二期”在交易文件中约定，信托终止后对不同分类的非现金资产按照不同的清算方案分别处置，不同类别之间的处置互不影响。上述安排较以往项目更为严谨细致，这将更有利于尾包资产的处置，更好的维护次级投资者的利益。
（6）次级档溢价发行
本期证券的次级档最终实现溢价发行，认购价格为111元/百元面值，次级档全场认购倍数达到3.00，投资者包括资产管理公司、私募投资公司、基金管理公司、信托公司，其发行价格创造了次级溢价的记录。
CSF将陆续分享第三届中国资产证券化论坛年度奖申报项目介绍，敬请关注。
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