中银集团投资有限公司为中国银行股份有限公司的全资附属机构，于1984年12月在香港注册成立。中银投是中国银行从事直接投资与管理业务的主要载体和平台，也是中国银行推行国际化、多元化发展战略的重要组成部分。

中银投不动产投资业务的历史业绩：直接投资规模(2016):境内外共计20个投资性物业，直接投资规模约200亿港元，总建筑面积共约110 万平方米 ； 在管资产规模约800亿港元； 过去8年投资项目年化回报率平均保持双位数增长，累计实现盈利超过60亿港元。 ；所投资项目平均回报倍数及IRR均优于亚洲的私募股权地产基金的平均表现。

以中银集团投资有限公司作为发起机构、招商证券股份有限公司作为主承销商以及联席承销商的“中银招商-北京凯恒大厦资产支持专项计划”在2016年发行成功。

专项计划期间安排

在专项计划运营期，项目公司按期归集底层现金流，偿还委托贷款利息；私募基金定期向专项计划分配基金收 益；专项计划按期向资产支持证券持有人兑付预期收益；进入专项计划处置期，计划管理人将基于公开发行或处置取得的收入对证券持有人进行分配；其中专项计划设立日（含该日）起至专项计划设立日起满9年之日（含该日）的期间为运营期，当触发任一进入 处置期的事件时专项计划将进入处置期。

标的物业的估值安排

如果尚未进入处置期，资产评估机构应在每个自然年度的9月30日重新评估标的物业价值；如果某一次估值较初始评估值降低10%的，则自该日起资产评估机构应在每个自然年度的3月31日和9月30日重新评 估标的物业价值；当任一标的物业评估基准日，标的物业的评估价值较标的物业初始评估值降低15%，则专项计划进入处置期；如果专项计划进入专项计划处置期，则计划管理人应聘请至少两家具有建设部房地产一级估价资质的第三方专业 评估机构对标的物业价值完成重新评估并确定相应评估价值，标的物业评估基准日为专项计划处置期起始日。

项目亮点

（1）一线城市优质成熟物业

北京凯恒中心位于北京市东二环核心商 务区，区位优势明显；相同区域内同类 新物业供给量有限；物业内主要租户为国内知名金融机构， 租户质量较高，总体物业质量优良；凯恒中心经营情况稳定，物业管理招租 能力强，空置率低；2014-2015年租金收 入保持在1.2亿元以上，2016年预计实现 租金收入1.5亿元以上。

（2）重要参与方背景强大

专项计划流动性支持机构的股东为中银 集团投资有限公司（下称“中银投”）， 是中国银行从事直接投资与管理业务的 主要载体和平台，综合实力强大。

（3）多重机制保障投资者退出

专项计划为优先级投资者设置了包括售 回、处置与公开发行等退出安排，并设 置了流动性支持与优先收购安排，以最 大程度上保障投资者的退出。

（4）交易结构设计保障优先档安全

专项计划采用“股权+债权”的结构实 现对标的物业的控制，并取得物业抵押 权。优先档证券的利息收益来源于委托 贷款、项目公司分红等现金流，现金流 来源稳定，有效保障优先档证券收益；专项计划设置了现金流超额覆盖、物业 资产抵押、内部结构化分层、流动性支 持与提前进入处置期等增信措施，有力 保障优先档资产支持证券的安全性。

CSF将陆续分享第三届中国资产证券化论坛年度奖申报项目介绍，敬请关注。

温馨提示

2017中国资产证券化论坛年会将于2017年4月24日-26日在北京国家会议中心召开。中国资产证券化论坛年会是国内证券化行业层次最高、规模最大、国际影响力最强的年度盛会。我们诚挚地邀请您在百忙之中拨冗莅临本届年会。

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第三届中国资产证券化论坛年度奖申报评选工作已正式启动。详情请见：http://www.securitization.com.cn/node/733